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房改房政策详述（北京、杭州、南京）
房改房，又称已购公房。已购公有住房，是指城镇职工根据国家和县级以上地方人民政府有关城镇住房制度改革政策规定，按照成本价或标准价购买的已建公有住房。许多业主朋友对房改房政策问题比较关注，以下是小编整理的三个地区的政策，让我们一起来看看吧。
北京房改房政策
1994年《国务院关于深化城镇住房制度改革的决定》出台前以“标准价”购买的住房，这类出售的公房拥有部分产权，即占有权、使用权、有限的收益权和处分权，可以继承。1999年《建设部关于进一步推进现有公有住房改革的通知》中对此有过解释“对职工已按标准价购买的住房，要鼓励职工在自愿的基础上按成本价补足房价款及利息。职工按成本价补足房价款及利息后，住房产权归职工个人所有。”
根据《物权法》的规定，房屋产权以登记为准，既然房主现在是你，你就是该房屋的合法产权人，与其他人无关。
房改房是参加房改的产权房，来源有的是单位的，有的是使用权的，在购买时若是产权的就要交土地出让金，这个多少根据原产权的百分比不同，若是使用权的就要按工龄去买取。福利房多半是产权房，是单位分配给个人的福利用房。
所谓福利房，也称优惠房或房改房，是指职工单位将公房以工资性货币分配方式出售给职工，职工以标准价或成本价购买，从而对购买的房屋享有部分产权或全部产权的住房。
我国现行政策鼓励职工购买住宅，承认福利房归购买者个人所有。1994年7月《国务院关于深化城镇住房制度改革的决定》第21条规定，“职工以成本价购买的住房，产权归个人所有，一般住用5年后可以依法进入市场，在补交土地使用权出让金或所含土地收益和按规定交纳有关税费后，收入归个人所有。职工以标准价购买的住房，拥有部分产权，即占有权、使用权、有限的收益权和处分权，可以继承。产权比例按售房当年标准价占成本价的比重确定”。1999年2月10日，建设部《关于进一步搞好公有住房出售工作有关问题的通知》再次明确：“对已按标准价出售的公有住房，各地要制定切实可行的措施办法，鼓励购房职工在自愿的基础上按成本价补足房价款及利息后，产权归个人所有”。
杭州房改房政策
《杭州市市区房改房上市交易管理试行办法》
第一条为了贯彻落实《国务院关于进一步深化城镇住房制度改革的决定》，规范已购公有住房和经济适用住房的上市交易行为，促进房地产市场发展，盘活存量住房，满足居民改善居住条件的需要，根据建设部《已购公有住房和经济适用住房上市出售管理暂行办法》及有关规定，特制定本试行办法。
第二条本办法所称的房改房包括：
(一)职工、居民按房改政策规定的成本价购买的公有住房。
(二)职工、居民按市政府规定的有关优惠政策购买的经济适用住房(安居房、解困房)等。
(三)国家扶持、单位资助、个人集资合作建造的住房。
第三条上市交易的房改房必须取得房屋所有权证、土地使用权证和契证，权属清晰。出售在学校校园、工矿作业区域内的房改房，在同等条件下，原产权单位享有优先购买权。
第四条有下列情况之一的房改房暂缓上市：
(一)已列人近期规划改造范围，户籍已冻结并取得房屋拆迁许可证的房改房。
(二)擅自改变房屋使用性质的房改房。
(三)党政领导干部购买或集资建造的超过面积控制标准的房改房。
(四)购房贷款尚未还清，所有权已设定抵押且未经抵押权人书面同意转让的房改房，经抵押权人同意转让的除外。
(五)职工原购公有住房时，经市房改办批准，与原售房单位在公有住房(换购房)买卖协议书中有其他约定条件的，从其约定。
(六)法律、法规以及市以上人民政府规定其他不宜出售的房改房。
第五条房改房上市交易的形式包括：转让（包括买卖、交换、赠与或其他合法方式）、抵押和租赁。房改房转让时，房屋所有权和该房屋占用范围内的土地使用权同时转让。
第六条房改房上市交易实行准入制度，按照“先评估，后交易”的原则办理。
第七条职工、居民的房改房上市交易，不得造成该户职工家庭新的住房困难，交易后该户不得再按成本价购买公有住房、不得再购买或租用政府优惠价格供应的其他住房。
第七条职工、居民的房改房上市交易，不得导致该户职工家庭新增住房难题，交易完成后该户不得再以成本价购置公有住房、不得再购置或租用政府优惠价提供的其他住房。
第八条职工、居民转让房改房需按以下程序操作：
(一)卖方需向市房改办提交申请，领取并如实填写由杭州市住房制度改革办公室统一印制的《杭州市市区房改房上市交易申请审批表》，经卖方及配偶所在单位和原产权单位出具相关证明意见后，提交以下有效文件：
1、夫妻双方身份证及户籍证明复印件；
2、房屋所有权证原件、土地使用权证、契证复印件；
3、夫妻双方现有职级证明；
4、同户籍居住成年人共同签字同意转让的书面意见；
5、原购买公有住房或安居房、集资建房买卖协议书。
(二)市房改办负责对房改房上市交易申请进行审核。在受理申请后，5个工作日内完成证件核验。如申请上市的房改房不属于上市范围，应及时通知申请人；如同意上市，出具准予上市交易的书面文件。
(三)市土地管理局在5个工作日内完成土地权属审查。
(四)符合上市交易条件的房改房，卖方需向有资质的评估机构申请住房价格评估。
(五)买卖双方签订合同。
(六)买卖双方向市房地产交易管理所办理交易手续并提交《杭州市市区房改房上市交易申请审批表》和房屋价格评估书，由市房管局房地产交易所核实申报价格。
(七)买卖双方按本办法第九条规定缴纳相关税费。
(八)买方在交易过户手续完成后25个工作日内，向市房地产管理局领取房屋所有权证；市土地管理局在25个工作日内按照法定程序完成申请办理土地使用权证的变更手续。
第九条职工、居民转让房改房，应按规定缴纳以下税费：
(一)土地收益金。暂按成交金额的1%（低于评估价的按评估价，下同）由卖方缴纳。
(二)根据现行税法对营业税、城建税、教育费附加，按成交金额的5.55%（简称综合税率），由卖方缴纳。
(三)契税。按成交金额的3%计征，由买方缴纳。
(四)印花税。按成交金额的0.1%，由买卖双方各承担50%。
(五)房改房首次上市交易，免收交易手续费。
第十条职工、居民出售房改房的收入，在按规定交纳税费后归个人所有。原售房单位和个人缴纳的住房共用部位和公用设施维修基金的管理按有关规定执行。
第十一条职工、居民出售房改房时，应在办理交易手续的同时，按规定缴纳第九条第二款规定的税款。该项税款须按规定及时缴纳入库。自交易之日起，至新购买住房交易过户或预售商品房合同备案之日止，对前、后一年内重新购买的住房，且已按规定足额纳税的，其相当于税款金额部分可区分不同情况进行处理：(一)新购房价款大于或等于出售房款的，予以全额退还；(二)新购房价款低于出售房款的，相当于新购房价款部分予以退还。除此以外，为鼓励房改房上市交易，市财政给予接转让房改房成交金额1%的补贴。职工、居民申请退还上述款项时，应凭原始纳税凭证、新购住房付款凭证或预售商品房合同，到市房地产交易管理所申请办理退款确认手续。办妥新购住房交易手续后，持经确认的退款凭证，到市房地产交易管理所办理退款。市房地产交易管理所办理退款所需资金数额，由市财政按收支两条线的管理原则予以拨付。
第十二条职工、居民的房改房与房地产开发企业的商品房进行置换，房改房按评估价计价，缴纳1%的土地收益金。商品房按物价部门批准的价格计价。置换住房应交税费按本办法第九条、第十一条和现行政策的规定办理。房地产开发企业置换所得的房改房，可比作商品房出售。
第十三条房改房相互交换、房改房与公房交换、房改房与私房交换，在办理交易过户手续时，应各自按交易金额的1%缴纳土地收益金。交换住房应交税费按本办法第九条、第十一条的规定办理。
第十四条职工、居民的房改房可以设定抵押权。抵押人不能按期履行债务时，抵押权人有权依法处理所抵押的房改房，所得的价款在按规定缴纳税费后，优先受偿。
第十五条出租房改房按《浙江省房屋租赁管理条例》、《杭州市房地产交易市场管理暂行办法》的规定办理有关手续，并缴纳相关税费。租金收入在扣除相关税费后归个人所有。
第十六条房改房上市交易的职工及所在单位必须如实反映情况和提供证明。凡不如实反映情况或提供虚假证明的，一经发现，除追究直接当事人及所在单位责任外，还应视情节轻重，给予单位主要负责人相应的党纪、政纪处分及经济处罚。
违反本办法第四条的规定，将不准上市出售的房改房上市出售的，处以10000元以上30000元以下的罚款。
第十七条违反本办法第七条的规定，将已购房改房上市出售后，该户家庭又以非法手段按照成本价购买公有住房或政府提供优惠政策住房的，由房地产行政主管部门责令退回所购房屋，不予办理产权登记手续，并处以10000元以上30000元以下罚款或者按照商品市场价格补齐房价款，并处以10000元以上30000元以下罚款。
第十八条各有关部门对房改房上市交易要按规定严格审查。工作人员玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊、索贿受贿的，由其所在单位或上级主管部门给予行政处分；情节严重、构成犯罪的，依法追究刑事责任。
第十九条本试行办法只适用于房改房首次进入市场，房改房转让以后再次进入市场交易的，按有关私房交易管理规定办理。
第十九条 本暂行规定仅适用于房改房初次进入市场，房改房转让后再次进入市场交易的，需按照相关私有房屋交易管理规定进行操作。
第二十条 本暂行规定由市住房制度改革办公室负责说明。
第二十一条 本暂行规定自公布之日起开始实施。
南京房改房政策
为执行省政府办公厅《关于调整房改相关政策的意见的通知》(苏政办发〔2000〕54号)和市政府《南京市进一步深化住房制度改革的实施方案》(宁政发〔1998〕278号)的精神，现对2000年度房改相关政策进行调整如下：
一、关于住房公积金缴纳比例与基数的调整
住房公积金缴纳比例上调一个百分点，即单位和职工个人缴纳比例由6%调整为7%。具备条件的部、省属单位和市属及以下具备条件的企业，经市房改办批准可调整为8%。外资企业单位和职工个人缴纳比例仍保持10%。特困企业经法人代表提出申请，职工代表大会讨论通过，上级主管部门同意，市房改办批准，可维持原6%的缴纳比例，但缴纳基数仍需调整。
缴纳基数按照职工本人1999年月平均工资发放，月平均工资超过2000元的按2000元计算，低于我市月最低工资标准390元的按390元计算。调整后的缴纳额低于现有缴纳额的，原则上按照现有缴纳额缴纳。
将1998年12月1日以后参加工作的“新职工”实行的住房补贴改为增加单位缴纳住房公积金的形式来实施，即单位为“新职工”缴纳的公积金由单位原为职工缴纳的公积金和住房补贴两部分组成。其操作暂按照原规定执行。
全市所有区、县由财政支出的单位缴纳的住房公积金和“新职工”的住房补贴，必须列入同级政府财政预算。
二、关于公有住房租金的调整
砖混一等公有住房每平方米使用面积租金由1.60元调整为2.00元，砖混二等公有住房租金由1.36元调整为1.70元。市政府规定非出售范围内的公有住房每平方米使用面积租金砖混一等由1.45元调整为1.55元，砖混二等由1.24元调整为1.32元，砖木三等由1.06元调整为1.13元，简易房由0.63元调整为0.67元。各项调节因素不变。2.5%的租金补贴比例不作调整，补贴基数按照职工本人1999年月平均工资或月离退休工资执行。
2000年6月30日前办理离退休手续的职工，经民政部门认定的社会救济户(对象)、非在职优抚户(对象)和生活保障线以下的职工家庭，经市总工会认定的特困企业的特困职工家庭，其租金减免政策仍按照市政府宁政发〔1998〕278号文件执行。
三、关于公有住房的出售
出售钢混、砖混一等公有住房成本价为每平方米建筑面积850元，出售砖混二等公有住房为770元。取消现有住房折扣和一次性付款折扣。其余政策仍按照市政府宁政发〔1998〕278号文件执行。
进一步扩大售房范围和售房对象。各单位除庭院、别墅式住房；与党政机关、科研院所、教育院校的办公、科研、教学区不可分割的住房；具有历史意义的住房；严重损坏房、危房；以及市政府规定的其他不宜出售的住房外，均应向符合购房条件、有购房意愿的现住户(含经组织批准调离本单位的职工和合法取得租赁权的住户)出售。国有企事业单位尤其要重点做好无其他住房的本单位职工的遗孀、遗属，在破产企业的外单位职工现住房的出售工作。
四、关于住房分配货币化
1998年11月30日前参加工作的“老职工”的购房补贴面积标准、补贴额标准、工龄补贴标准，1998年12月1日后参加工作的“新职工”的逐月住房补贴比例，均不作调整，仍按照市政府宁政发〔1998〕278号文件执行。
五、1998年房改政策执行至2000年6月30日，2000年度房改政策调整通知于2000年7月1日起执行。
六、市属五县根据省政府办公厅苏政办发〔2000〕54号文件和本通知精神，认真制定实施措施，并报省、市房改办备案。
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